[Heritage-Tax Consulting Group]의 금융 솔루션 공간입니다.
국세청이 직접 감정평가를 하는 이유
상속세와 증여세는 원칙적으로 시가 평가가 원칙입니다.
이는 상속세 및 증여세법 제60조에서 규정하고 있습니다.
하지만 현실적으로 모든 부동산의 시가를 확인하기는 어렵습니다.
예를 들어
· 상가건물
· 단독주택
· 토지
· 거래가 없는 부동산
이런 경우에는 보통 기준시가로 신고하게 됩니다.
문제는 기준시가가 실제 시세보다 상당히 낮은 경우가 많다는 점입니다.
그래서 국세청은 2020년부터 기준시가로 신고된 상속·증여 재산 중 일부를 선정하여 직접 감정평가를 의뢰하고 있습니다.
감정평가 사업 예산도 계속 증가
이 사업을 위해 국세청은 매년 예산을 편성하고 있습니다.
2026년에 예산이 줄어든 이유는 최근 납세자들이 사전에 감정평가를 받아 신고하는 사례가 늘어났기 때문입니다.
실제로 얼마나 세금이 늘어날까?
국세청 자료에 따르면 2021년부터 2024년까지 감정평가 결과는 다음과 같습니다.
· 감정평가 건수 : 896건
· 신고가액 : 5.5조원
· 감정평가액 : 9.6조원
👉 4조 1,000억원 증가
신고가액 대비 74.8% 상승한 금액으로 과세되었습니다.
단순히 말하면 100억으로 신고한 재산이 약 175억으로 다시 과세된 셈입니다.
상속세나 증여세는 세율이 높은 세목이기 때문에 이 차이는 수억 원에서 수십억 원의 세금 차이로 이어질 수 있습니다.
※ 참고 : 국세청 보도 참고자료 ‘터무니없이 낮게 신고한 상속·증여 ‘고가주택’, 확대된 국세청감정평가로 바로잡아_2025.04.24
국세청 감정평가 대상이 되는 부동산 특징
모든 부동산이 감정평가 대상이 되는 것은 아닙니다.
하지만 실무적으로 보면 다음 유형이 자주 선정됩니다.
주요 국세청 감정평가 대상
① 꼬마빌딩
가장 대표적인 대상입니다.
상가건물은
· 토지 가치 비중이 높고
· 기준시가가 시세를 제대로 반영하지 못하는 경우가 많습니다.
그래서 감정평가 상승폭이 크게 나타나는 경우가 많습니다.
② 고가 단독주택
특히 서울의 단독주택은 기준시가와 시세 차이가 큰 경우가 많습니다. 최근에는 고가 단독주택 감정평가 사례도 점점 증가하는 추세입니다.
③ 개발 예정 부동산
재개발이나 재건축이 예정된 부동산은 시장에서는 이미 개발 기대감이 반영됩니다.
하지만 기준시가는 이를 즉시 반영하지 못하기 때문에 감정평가 대상이 될 가능성이 높습니다.
감정평가가 부담이 되는 이유
국세청 감정평가가 이루어지면 기준시가 대비 평가금액이 크게 상승하는 경우가 많습니다.
앞서 살펴본 것처럼 신고가액 대비 70~80% 이상 상승하는 사례도 나타나고 있습니다.
상속세와 증여세는 세율이 높은 세목이기 때문에 평가금액이 크게 올라가면 추가로 납부해야 할 세액도 상당히 커질 수 있습니다.
또한 국세청이 의뢰한 감정평가 금액은 세법상 시가로 인정되는 감정가액에 해당합니다.
따라서 감정평가 금액이 확정된 이후에는 이를 뒤집는 것이 쉽지 않으며, 결국 해당 금액을 기준으로 상속세나 증여세가 다시 계산됩니다.
그렇다면 어떻게 대응해야 할까?
최근 실무에서는 다음과 같은 대응을 많이 검토합니다.
① 기준시가와 시세 차이 확인
증여나 상속을 계획하고 있다면
· 실거래가
· 주변 거래 사례
· 유사 감정평가 사례
등을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
② 사전 감정평가 활용
기준시가와 시세 차이가 큰 경우에는 오히려 사전에 감정평가를 받아 신고하는 것이 안전할 수도 있습니다.
③ 증여 시점 분산
큰 규모의 증여를 한 번에 진행하기보다 여러 시점으로 나누어 진행하는 전략도 고려할 수 있습니다.
마무리
국세청 감정평가 사업이 확대되면서
이제 단순히 기준시가로 신고하면 안전하다고 보기는 어려운 상황입니다.
특히 다음과 같은 부동산을 보유하고 있다면
· 꼬마빌딩
· 고가 단독주택
· 개발 예정 부동산
상속이나 증여 전에 세무적인 검토가 반드시 필요합니다.
사전에 충분한 검토 없이 기준시가로 신고했다가 예상하지 못한 세금 증가가 발생할 수 있어 반드시 사전 준비 후 실행에 옮겨야 합니다.